住宅ローン返済の救世主であるはずの「任意売却」ですが、実はすべての人が利用できるわけではありません。時間切れや関係者の不同意など、様々な理由で不成立となり、最終的に「競売」になってしまうケースも少なくないのです。

しかし、任意売却ができないからといって、すぐに家を追い出されるわけではありません。状況に応じた「別の選択肢」を知っていれば、最悪の事態を回避し、住み慣れた家を守れる可能性があります。

なぜ「任意売却できない」と言われたのか？まずは原因を特定

解決策を探る前に、なぜ任意売却ができないのか、そのハードルを明確にしましょう。主な原因は以下の3つです。

・時間切れ（タイムリミット）： 競売の「開札期日」の前日までに決済できない場合。

・価格の不一致： 銀行（債権者）が認める価格で買い手がつかない、またはオーバーローン（残債）が多すぎて売却許可が下りない場合。

・関係者の不同意： 連帯保証人や共有名義人（離婚した配偶者など）が売却にハンコを押さない場合。

これらの壁にぶつかった時、ただ諦めて競売を待つのではなく、以下の3つの方法を検討してください。

【解決策1】「リースバック」で投資家に買い取ってもらう

「買い手がなかなか見つからない（価格の不一致）」という場合に有効なのが、「リースバック」です。 これは、不動産会社や投資家に自宅を買い取ってもらい、その後は「家賃」を払ってそのまま住み続ける方法です。

一般的な仲介売却では、買い手（一般の人）を探すのに数ヶ月かかりますが、リースバックなら業者が直接買い取るため、最短数日で現金化が可能です。 銀行側も「早期に回収できるなら」と、多少価格が安くても応じてくれるケースがあります。「引越しをしたくない」「近所に知られたくない」という方にとって、最も有力な選択肢となります。

【解決策2】「親族間売買」で身内に家を守ってもらう

「連帯保証人が他人への売却を嫌がっている」場合や、「将来的に家を買い戻したい」場合に有効なのが、「親族間売買」です。

親子や兄弟などの親族に自宅を買い取ってもらい、ローンの名義をその親族に移す方法です。あなたは親族に対して家賃を支払うか、同居することで住み続けることができます。 ただし、親子間での売買は住宅ローンの審査が非常に厳しいため、現金で購入できる親族がいるか、あるいは「親子間売買に強い金融機関」を知っている専門家のサポートが必須となります。

【解決策3】「個人再生」で家を残したまま借金を圧縮する

「任意売却自体ができない（銀行が認めない）」場合や、「家を売ること自体を回避したい」場合の最終手段が、法的整理の一つである「個人再生（住宅ローン特則）」です。

これは裁判所を通じた手続きで、「住宅ローン以外の借金（カードローンなど）」を最大1/5〜1/10に大幅に減額し、住宅ローンだけは今まで通り払い続けることで、マイホームを守る制度です。 安定した収入があることが条件ですが、これなら銀行の同意や連帯保証人の意向に関わらず、法的な強制力を持って家を残すことができます。

まとめ

「任意売却ができない」と言われても、それは「一般的な方法では無理」というだけかもしれません。

・リースバックで、売却後も賃貸として住む。
・親族間売買で、身内に家を買い取ってもらう。
・個人再生で、借金だけを減らして家を守る。

重要なのは、「競売の入札」が始まる前に動くことです。 不動産会社に断られたとしても、法律事務所や再生支援の専門家であれば、別の角度からの解決策を提示できるはずです。諦めずにセカンドオピニオンを求めてください。あなたの家を守る方法は、まだ残されています。