トラブル回避！オーナー向け事故物件トラブル解決術

2025.12.10

賃貸物件のオーナーにとって、所有物件での死亡事故（特に孤独死や自殺）は、経営上最大のリスクの一つです。突然の出来事に動揺し、初動対応を間違えると、金銭的にも精神的にも取り返しのつかないトラブルに発展しかねません。

しかし、パニックになる必要はありません。事故物件となってしまった場合でも、法的なトラブルを回避し、損失を最小限に抑えるための「解決術」は存在します。

オーナーを襲う「事故物件」3つの深刻トラブル

まず、事故物件が発生した際にオーナーが直面する、代表的な3つのトラブルを理解しておく必要があります。

トラブルの第一は「物理的な問題」です。特に発見が遅れた孤独死の場合、通常のハウスクリーニングでは対応不可能な汚損や、深刻な臭気が発生します。これを放置すれば、建物全体に臭いが染み付き、資産価値は暴落します。

この場合、「特殊清掃」と呼ばれる専門的な清掃・消臭・消毒作業が必要となり、数十万～百万円以上の高額な費用が発生する可能性があります。

トラブルの第二は「経営的な問題」です。事故物件となった部屋は「心理的瑕疵（かし）」を抱えることになります。次の入居者を探す際、この事実を告知する義務（告知義務）が発生するため、借主が敬遠しがちになります。

結果として、家賃を相場の2割～5割程度下げざるを得なくなり、収益性が大幅に悪化します。最悪の場合、借り手がつかない「長期空室」というトラブルに陥ります。

トラブルの第三は「法的な問題」です。オーナーが被った損害（特殊清掃費用、逸失利益＝本来得られるはずだった家賃収入）は、原則として故人の「連帯保証人」または「相続人」に対して損害賠償請求することができます。

しかし、相続人が誰か分からなかったり、相続人から「相続放棄」をされてしまったりすると、費用を一切回収できなくなるトラブルに発展します。

これらの深刻なトラブルを回避・解決するためには、オーナーとして迅速かつ冷静な対応が求められます。

トラブル回避の第一歩は、資産価値の低下を食い止めることです。警察の現場検証が終わったら、1日でも早く「特殊清掃・遺品整理」の専門業者に連絡してください。

一般のリフォーム会社や清掃業者では対応できません。臭いの根源を除去するノウハウを持つ専門業者に依頼し、物理的な問題を完璧にリセットすることが、次の入居者を見つけるための大前提となります。この初動の速さが、その後の損失額を決定します。

オーナーが特殊清掃費用を立て替えた場合、その費用は故人の相続人に請求します。感情的にならず、法的な解決術として、弁護士や司法書士に依頼し、故人の戸籍を辿って「相続人調査」を速やかに行います。

相続人が確定したら、内容証明郵便などで、原状回復にかかった費用の見積書（請求書）を送付し、冷静に交渉を進めます。相続放棄の期限（通常3ヶ月）が切れる前にアクションを起こすことが重要です。

家賃を大幅に下げて次の入居者を探すのか、それともこのトラブルから一切手を引くのか。オーナーは経営判断を迫られます。

事故物件を所有し続ける精神的負担や、家賃下落による収益性の悪化を考慮し、「売却」するのも有力な解決術です。

一般の市場では売れにくいため、「事故物件専門」の買取業者に相談するのが賢明です。専門業者は、事故物件を再生するノウハウを持っているため、現状のまま（リフォーム前、告知義務あり）でも買い取ってくれます。損失は確定しますが、将来の空室リスクやトラブルの種を丸ごと手放すことができます。

事故物件というトラブルは、賃貸オーナーであれば誰にでも起こり得るリスクです。しかし、解決術を知っていれば回避できるトラブルも多くあります。

重要なのは、オーナー一人がパニックになって抱え込まないことです。「特殊清掃」「相続人交渉」「売却戦略」は、すべて高度な専門知識を要します。

トラブルが発生したら、すぐに各分野の専門家（特殊清掃業者、弁護士、事故物件専門の不動産会社）に相談すること。それこそが、あなたの資産と心の平穏を守る、唯一かつ最善の「解決術」です。

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