親が亡くなり、残された実家が「空き家」となるケースが増えています。そこで多くの相続人を悩ませるのが、「相続税」の支払いです。

不動産、特に土地の相続税評価額は高額になりがちです。「住まない家に高い税金を払うなんて…」と頭を抱える方も多いですが、実は国の制度を正しく活用し、土地の評価を適切に見直すことで、相続税を大幅に（場合によってはゼロに）節税できる可能性があります。

最大80%減額の衝撃！「小規模宅地等の特例」の活用術

相続税の節税対策において、最強のカードと言われるのが「小規模宅地等の特例」です。 これは、亡くなった方（被相続人）が住んでいた土地を相続する場合、一定の要件を満たせば、330㎡までの土地の評価額を80％減額できるという制度です。

例えば、評価額5,000万円の土地であれば、この特例を使うことで評価額を「1,000万円」まで圧縮できます。これにより、相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×相続人の数）の範囲内に収まり、相続税が0円になるケースも珍しくありません。

「でも、同居していた親族じゃないと使えないのでは？」と思われがちですが、実は別居していても使えるケースがあります。それが次に紹介する「家なき子特例」です。

別居でも使える？「家なき子特例」の条件をチェック

「実家は空き家になり、相続する子供は別居している（持ち家なし）」という場合に注目すべきなのが、通称「家なき子特例」です。

通常、小規模宅地等の特例は同居親族が対象ですが、以下の厳しい条件をクリアすれば、別居している子供でも80％減額の恩恵を受けられます。

亡くなった親に配偶者や同居親族がいないこと（一人暮らしだった）。

相続する人が、相続開始前3年以内に「自分や配偶者の持ち家」に住んでいないこと。

相続した家を、申告期限（10ヶ月）まで所有し続けること。

つまり、「ずっと賃貸暮らし」や「社宅住まい」の子供が実家を相続する場合、この特例が使える可能性が高いのです。これを知らずに普通に申告してしまうと、数百万円単位で損をする可能性があります。

土地の「形状」や「環境」で評価額はもっと下がる！

「小規模宅地等の特例」が使えない場合でも、諦める必要はありません。次にチェックすべきは「土地の評価額そのもの」の見直しです。

相続税申告における土地の評価（路線価方式）は、単に「路線価 × 面積」ではありません。土地の形や環境が悪い場合、補正率をかけて評価額を下げることができます。

不整形地： 形がいびつ、三角地など。

間口が狭い・奥行きが長い： 使い勝手が悪い土地。

騒音・振動： 線路沿いや幹線道路沿い。

高低差がある： 道路よりも敷地が高い、または低い。

セットバックが必要： 将来、道路として提供しなければならない部分がある。

これらを細かく調査し、「不整形地補正率」などを適用することで、評価額を10％〜20％以上下げられることがあります。税務署は「下げられますよ」とは教えてくれません。自ら（あるいは税理士が）申告する必要があります。

相続税だけじゃない！売却時の「3,000万円控除」も視野に

相続税の申告が終わった後、空き家を売却する場合に使える強力な節税制度も知っておきましょう。それが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。

これは、昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋（一定の要件あり）を相続し、「耐震リフォームするか、取り壊して更地にしてから売却」した場合、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できるというものです。

これは相続税ではなく、売却時の「所得税・住民税」を減らす制度ですが、空き家相続全体の収支を考える上では必須の知識です。 「相続税対策（家なき子特例）」と「売却時の税対策（3,000万円控除）」は要件が異なるため、併用できるかどうかの判断も含めて戦略を練る必要があります。

相続税申告は「誰に頼むか」で納税額が変わる

ここまで解説した通り、土地の評価には多くの専門知識が必要です。 「路線価を掛けるだけだから自分でもできる」 「近所の会社の顧問税理士にお願いしよう」

このように安易に考えてしまうと、本来払う必要のない税金を払うことになるリスクがあります。特に土地の評価減（補正）については、「相続専門の税理士」と、そうでない税理士とでは、算出される評価額に大きな差が出ることが知られています。

相続税申告は、不動産鑑定の知識や、最新の特例措置に精通したパートナーを選ぶことが、最大の節税対策と言えます。

まとめ

空き家の相続税を節税し、損をしないためのポイントは以下の3点です。

「小規模宅地等の特例（家なき子特例）」の適用可否を最優先で確認する（最大80％減）。

土地の形状や環境による「評価減」を見逃さない。

売却を視野に入れるなら、「譲渡所得の3,000万円控除」の適用要件も確認しておく。

相続は発生してから10ヶ月という短い期間で申告・納税を行わなければなりません。 「とりあえず放置」が一番の損失を生みます。まずは相続に強い税理士や不動産会社に相談し、ご自身の実家がどの特例を使えるのか、シミュレーションを行うことから始めてみましょう。

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