賃貸経営において、入居者の死亡事故（孤独死・自殺）は最大のリスクです。さらに、そこに「相続人との連絡不通」や「損害賠償請求」といった法的なトラブルが絡むと、事態は泥沼化し、オーナー様一人では太刀打ちできなくなります。
しかし、法律のプロと連携した事故物件不動産解決の専門家がいれば、どんな複雑な状況でも「絶対失敗しない」解決の道筋を描くことができます。

今回は、自殺事故と複雑な権利関係で八方塞がりとなっていたオーナーY様（60代）が、解決不動産のサポートにより法的リスクを完全にクリアし、無事に物件を売却できた解決事例をご紹介します。

自殺、相続人不明、そして進まない原状回復

Y様が所有する築30年の木造アパートの一室で、入居者が自殺するという痛ましい事件が起きました。
発見が遅れたため、室内は腐敗による汚損が進んでおり、早急な「特殊清掃」が必要な状態でした。

しかし、ここで大きな壁が立ちはだかります。
契約書に記載された連帯保証人はすでに他界しており、入居者の親族（相続人）とも連絡が取れない状態だったのです。

「勝手に部屋に入って荷物を処分したら、後で訴えられるかもしれない…」
Y様は法的なリスクを恐れ、特殊清掃の手配すらできずにいました。その間にも異臭は周囲に漏れ出し、隣の部屋の住人から「退去したい」というクレームが入る始末。

「早くなんとかしたいが、法的にどう動けばいいか分からない」。Y様は精神的に追い詰められ、不眠の日々を過ごされていました。

Y様はこの状況を如何に打開出来たのか

Y様のケースで、二次被害（近隣トラブルや法的訴訟）を防ぎ、事態を解決するためのポイントは以下の3点でした。

ポイント1：弁護士連携による「相続人の確定」と「交渉」

勝手に残置物を処分することは、法律上「器物損壊」などに問われるリスクがあります。
まずは提携弁護士を通じて戸籍を調査し、法的な相続人を確定させることが最優先でした。そして、その相続人に対し、損害賠償請求や残置物処分の同意を取り付けるための「法的に正しい交渉」を行う必要がありました。

ポイント2：特殊清掃の即時実施と近隣対策

法的な裏付け（相続人の同意など）が取れ次第、1分1秒でも早く特殊清掃を行い、臭いの元を断つこと。これが近隣住人の退去ドミノを防ぎ、物件の資産価値をこれ以上下げないための生命線でした。

ポイント3：「事故物件」としての出口戦略（売却）

心理的瑕疵（自殺）がある物件を、通常の賃貸に戻すのは困難です。
Y様の「もうこのアパートの経営に関わりたくない」という意向を汲み、一般市場ではなく、「事故物件を再生できる専門業者」への売却（買取）を目指すことが、最も経済的ダメージの少ない解決策であると判断しました。

事故物件解決までの道のり

ご相談を受けた私たちは、直ちに「法務」と「実務」の両面から対応を開始しました。

対応1：相続人の特定と「残置物放棄」の合意形成

提携弁護士の調査により、疎遠になっていた入居者の兄弟が相続人であることが判明しました。
私たちはY様の代理人として接触。「現状の悲惨さ」と「法的な損害賠償責任の範囲」を冷静に説明しました。

その結果、相続人は「損害賠償は支払えないが、部屋の荷物（残置物）の所有権は放棄する」ことに同意。法的な合意書を交わしたことで、Y様は訴訟リスクなく残置物を処分できる権限を得ました。

対応2：特殊清掃の実施と近隣へのケア

法的クリアランスが取れた翌日、直ちに提携する特殊清掃業者が入室。汚染箇所の除去とオゾン脱臭を行い、異臭トラブルを解消しました。
同時に、近隣住民に対しては「設備点検」という名目で事情を説明し、不安を最小限に抑えるケアを行いました。

対応3：事故物件専門ルートでの「現状有姿売却」

清掃はしましたが、リフォームには数百万円かかります。Y様にはこれ以上の出費をする余力がありませんでした。
そこで私たちは、独自ネットワークである「事故物件再生物件」を求める投資家グループへ物件情報を公開。
「リフォームはこちらでするから、そのままでいい」という買取業者を見つけ、**現状有姿（リフォームなし）**での売却契約をまとめました。

まとめ

価格こそ市場相場よりは下がりましたが、Y様は追加のリフォーム費用や解体費用を負担することなく、厄介な物件を手放すことに成功しました。

「法律のことは分からず、毎日が恐怖でした。専門家に入ってもらって、全ての手続きを代行してもらえたおかげで、やっと元の生活に戻れます」
Y様は、売却決済の日に深く安堵の息を漏らされました。

事故物件の解決には、不動産の知識だけでなく、「法律」の知識が不可欠です。
素人判断で動くと、後で法的なしっぺ返しを食らうリスクがあります。一人で悩まず、法律と不動産、両方のプロがいる専門窓口へ今すぐご相談ください。